Por: Inicia Derecho

¿Quién, en el ejercicio profesional, no ha recibido una consulta en la que el cliente manifiesta haber sido estafado?

Es común que muchas de las consultas que recibimos los abogados estén relacionadas con el descontento de clientes que, tras haber entregado sumas significativas de dinero para la compra de un inmueble que aún se encuentra en planos, en construcción o bajo financiamiento directo con el vendedor, se ven sin respaldo legal alguno. En el mejor de los casos, dichos acuerdos se limitan a contratos simples de “reserva” del bien o, en ocasiones, a meros acuerdos verbales, dejando al comprador en una posición de vulnerabilidad ante el incumplimiento de la otra parte.

Es en este contexto donde entra en juego la promesa de compraventa, un instrumento clave en este tipo de transacciones. Aunque no constituye una garantía en sí misma, la promesa de compraventa es una herramienta legal que permite exigir el cumplimiento de las obligaciones pactadas por las partes. En caso de incumplimiento, también faculta la restitución de los valores entregados, así como la aplicación de penalidades por el no cumplimiento de lo acordado, respaldando de alguna forma el riesgo asumido por el comprador.

La promesa de compraventa: ¿Como hacerla judicialmente viable?

Si bien es cierto, el Código Civil vigente señala que el simple hecho de prometer celebrar un contrato no obliga a las partes contratantes, el mismo cuerpo legal establece la salvedad para que esta promesa se convierta en obligación para las partes, dentro de su articulo 1570, que manifiesta:

Art. 1570.- La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes:

1. Que la promesa conste por escrito; y por escritura pública, cuando fuere de celebrar un contrato para cuya validez se necesita de tal solemnidad, conforme a las disposiciones de este Código;
2. Que el contrato prometido no sea de los que las leyes declaran ineficaces;
3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato; y,
4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten, para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.

Es decir, para proteger adecuadamente los intereses de nuestro cliente, debemos cumplir con las formalidades exigidas por la ley, celebrando el contrato en sede notarial y asegurándonos de ser claros y específicos en las obligaciones que este instrumento debe contener, a fin de garantizar su plena validez en caso de que sea necesario recurrir a una instancia judicial para su cumplimiento.

Entonces, ¿cómo hacerlo correctamente? Elementos clave de la Promesa de Compraventa:

Como profesionales, debemos reflejar nuestro compromiso en cada escrito y minuta que redactamos, asegurándonos de proteger los intereses de nuestros clientes. En este caso, es fundamental resguardar el patrimonio del cliente. Pero, ¿Cómo logramos esto?

En primer lugar, debemos garantizar que las generales de ley, tales como nombres, nacionalidad, edad, profesión, estado civil, dirección domiciliaria, número telefónico y correo electrónico, sean claras, precisas y correctas. Aunque pueda parecer una formalidad, esta información será crucial en caso de que el proceso llegue a una instancia judicial.

Asimismo, la descripción del bien objeto de la promesa de compraventa debe ser detallada y exacta, evitando ambigüedades que puedan generar conflictos en el futuro. Esta información debe tomarse, preferiblemente, del certificado de gravámenes del inmueble o de la escritura de compraventa proporcionada por el promitente vendedor.

Es esencial también establecer un plazo claro, preciso y razonable para la firma de la escritura de compraventa definitiva, dejando constancia de que dicho plazo podrá prorrogarse mediante mutuo acuerdo entre las partes y por motivos debidamente justificados. De este modo, evitamos dilaciones innecesarias.

Igualmente, se debe detallar de manera exacta los pagos realizados hasta el momento, especificando las cantidades, fechas y formas de pago, si las hubiere.

Finalmente, el contrato debe incluir siempre una cláusula penal, acordada por ambas partes, que generalmente se establece en un 10% de la cuantía pactada. Esta cláusula tiene como objetivo garantizar el cumplimiento de lo acordado y, caso contrario, indemnizar a la parte afectada por los perjuicios derivados de la falta de cumplimiento.

Situación Legal del Bien: ¿Qué debemos verificar?

Un aspecto esencial en la promesa de compraventa es la situación legal del bien. Como profesionales del derecho, es nuestra responsabilidad asegurarnos de que el inmueble esté libre de gravámenes, como hipotecas, prohibiciones de enajenar o cualquier otra limitación al dominio. Además, debemos corroborar que el promitente vendedor sea el titular legítimo del bien. Para ello, es fundamental obtener el certificado de gravámenes del inmueble o el documento equivalente, según las disposiciones de cada cantón.

En caso de que existan gravámenes, es necesario que la promesa de compraventa establezca claramente que el promitente comprador conoce y acepta este particular, y así mismo la obligación del promitente vendedor a sanear la propiedad antes de la firma de la escritura definitiva. Debe acordarse un plazo razonable para dicho saneamiento, y en caso de no cumplir con este compromiso, el vendedor incurrirá en incumplimiento de la promesa de compraventa y estará sujeto a las penalidades previamente acordadas.

Flexibilidad y Modificación de los Acuerdos: La Importancia de Respetar lo Pactado

Si bien es posible que las partes modifiquen los términos de la promesa de compraventa de común acuerdo, es recomendable que se respeten los plazos y condiciones inicialmente pactados, siempre que sea posible. El cumplimiento de lo acordado, en cuanto a plazos y condiciones, brinda seguridad jurídica y confianza a ambas partes, minimizando riesgos y evitando futuras disputas.

La Promesa de Compraventa como Título Ejecutivo

En aquellos casos en los que se produzca un incumplimiento, la promesa de compraventa se convierte en un título ejecutivo, que nos servirá como herramienta para exigir el cumplimiento de las obligaciones pactadas.

Según el artículo 347 del Código Civil, los documentos que contienen obligaciones de dar o hacer, como las escrituras públicas y los documentos privados reconocidos, pueden ser ejecutados judicialmente. De esta manera, si alguna de las partes incumple el acuerdo, la otra puede recurrir a la vía judicial para exigir el cumplimiento del contrato, o en su defecto, la restitución de los valores entregados, además de la aplicación de las penalidades pactadas. Es aquí donde radica la importancia de una buena asesoría profesional de nuestra parte para con nuestro cliente.

En conclusión, la promesa de compraventa es un instrumento legal esencial para garantizar la seguridad de las transacciones inmobiliarias. Como abogados, nuestra labor no solo consiste en redactar un contrato, sino en asegurarnos de que este esté perfectamente estructurado para proteger a las partes involucradas, asegurando que se respeten los plazos, las condiciones de pago, y el estado legal del bien.

Recuerda que una adecuada asesoría legal no solo garantiza la protección de los intereses de nuestros clientes, sino que también sienta las bases para una relación de confianza que, a largo plazo, se traduce en recomendaciones y nuevos clientes, consolidando nuestra reputación profesional.