¿CÓMO HACER UNA COMPRAVENTA NUDA PROPIEDAD – USUFRUCTO?
Guía práctica para preparar y realizar una Nuda Propiedad y/o Usufructo en Ecuador.
Última actualización: agosto 2026 – Tiempo de lectura: 7 min.
Principalmente, necesitarás los siguientes requisitos:
De las partes:
- Cédula y certificado de votación o pasaporte para el caso de extranjeros
- Cuando sea necesario, información del estado civil (disolución de la sociedad conyugal, capitulaciones, etc.)
- Poder especial o general si alguna de las partes actúa mediante apoderado
- Para personas jurídicas, habilitantes del representante legal y, cuando corresponda, acta de junta.
- Documentos adicionales cuando intervengan menores, sucesiones u otras situaciones que requieran representación.
Del Inmueble:
- Escritura o título mediante el cual el propietario adquirió el inmueble.
- Certificado de gravámenes actualizado.
- Documentación catastral y municipal que corresponda.
- Documentación relacionada con propiedad horizontal, cuando corresponda.
- Documentos adicionales cuando exista copropiedad, hipoteca, sucesión u otra situación especial.
De la operación:
- Definir si se transferirá la nuda propiedad, el usufructo o ambos derechos.Determinar quién adquirirá la nuda propiedad y quién adquirirá o conservará el usufructo.
- Determinar quién adquirirá la nuda propiedad y quién adquirirá o conservará el usufructo.
- Establecer si el usufructo será vitalicio o por un tiempo determinado.
- Definir el precio, la forma de pago y las demás condiciones acordadas..
1. Revisa el inmueble:
- Verifica el propietario, el certificado de gravámenes, los antecedentes de dominio y la descripción del inmueble.
2. Define qué derecho se transfiere:
- Determina si se transferirá la nuda propiedad, el usufructo o ambos derechos a personas diferentes.
3. Establece las condiciones:
- Define el precio, la forma de pago, la duración del usufructo y las demás condiciones acordadas entre las partes.
4. Prepara la escritura:
- La escritura debe identificar claramente quién adquiere la nuda propiedad y quién adquiere o conserva el usufructo.
5. Liquida los impuestos:
- Determina los valores correspondientes a cada derecho para efectos de la liquidación de los impuestos de transferencia de dominio., la nuda propiedad representa el 40% y el usufructo el 60% del avalúo municipal en la ciudad de Quito.
6. Otorga e inscribe:
- La escritura se formaliza ante notario y posteriormente se presenta para su inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.
En resumen: Revisar > Liquidar > Redactar > Escriturar > Inscribir
¿Cuanto cuesta hacer una compraventa de nuda propiedad y/o usufructo?
El costo de una compraventa de nuda propiedad y/o usufructo depende del valor del inmueble, y de las características de la transferencia. El avaluo municipal en la ciudad de Quito en estos se rige el 40% y 60% conforme explicado en la pestaña de Procedimiento , en las demàs provincias se basa acorde a la ley establecida.
ALCABALA:
- 1 % sobre el mayor valor entre el precio y el avalúo municipal.
- Si la transferencia se realiza dentro de los 3 años posteriores a la adquisición, puede aplicarse una rebaja del 40 % en el primer año, 30 % en el segundo y 20 % en el tercero
UTILIDAD:
- Dentro de Quito, por la ordenanza 338, se aplican tarifas del 10 %, 1 %, 0,5 % o 4 %, según el tipo de transferencia. Además, existe un descuento del 5 % por cada año transcurrido desde la adquisición, hasta un máximo de 20 años, pudiendo llegar al 100 %. En los demás GAD se aplica la tarifa general del 10%
CALCULA LOS VALORES
Si te encuentras en la ciudad de Quito, nuestra calculadora permite estimar los valores de alcabala y utilidad para tus proformas de gastos.
GASTOS NOTARIALES:
- Se calculan sobre el mayor valor entre el precio y el avalúo municipal, conforme a las tarifas fijadas por el Consejo de la Judicatura:
A estos valores se suma, cuando corresponda, la certificación de documentos habilitantes y otros servicios notariales.
INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
- Para Quito, puedes utilizar nuestra calculadora para estimar de forma referencial el costo de inscripción de tu escritura.
Para el calculo de costos o precios, el Registro de la Propiedad del cantón Quito, toma en cuenta la siguiente tabla:
El propietario transfiere la nuda propiedad al comprador y conserva para sí el usufructo, ya sea por un tiempo determinado o de forma vitalicia.
El propietario conserva la nuda propiedad y transfiere a otra persona el derecho de usar y disfrutar del inmueble durante el tiempo establecido.
La operación puede estructurarse para que una persona sea nudo propietaria y otra usufructuaria, dejando claramente establecidos ambos derechos en la escritura.
Si existe un usufructo vigente, puede producirse su extinción por las causas correspondientes y posteriormente consolidarse la propiedad plena en el nudo propietario. El material contempla expresamente la renuncia al usufructo y su efecto de consolidación.
El usufructuario puede renunciar expresamente a su derecho mediante el instrumento correspondiente, produciendo la extinción del usufructo y la consolidación de la propiedad en el nudo propietario.
Cuando el inmueble se encuentra sometido a propiedad horizontal, deberán revisarse los documentos y obligaciones propios de este régimen.
La existencia de hipotecas, prohibiciones, embargos u otras limitaciones debe revisarse antes de estructurar la transferencia.
Sí. El propietario puede transferir la nuda propiedad y reservarse el usufructo.
Sí. El propietario puede conservar la nuda propiedad y transferir el usufructo a otra persona.
Sí. La escritura debe establecer claramente el derecho que corresponde a cada persona.
Sí. Puede establecerse un usufructo vitalicio o por un período determinado, según lo acordado entre las partes.
No. Estos porcentajes corresponden a la valoración de la nuda propiedad y el usufructo para efectos tributarios. El precio contractual es acordado por las partes.
El usufructo se extingue y el nudo propietario puede consolidar la propiedad plena del inmueble, según la causa de extinción y el procedimiento correspondiente.
No. La extinción del usufructo produce la consolidación de la propiedad en el nudo propietario, debiendo realizarse el trámite correspondiente para formalizar e inscribir dicha situación.
Los requisitos generales son similares a los de una compraventa de inmueble. La diferencia principal está en identificar correctamente qué derecho se transfiere, quién lo adquiere y quién conserva el otro.
Deben revisarse los documentos propios de propiedad horizontal y las obligaciones relacionadas con el inmueble, incluyendo las expensas cuando corresponda.
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