CÓMO REALIZAR UNA CANCELACIÓN DE HIPOTECA
Guía práctica para preparar y realizar una cancelación de hipoteca en Ecuador.
Última actualización: agosto 2026 – Tiempo de lectura: 7 min.
Principalmente, necesitarás los siguientes requisitos:
De las partes:
- Cédula y certificado de votación o pasaporte para el caso de extranjeros; (ACREEDOR HIPOTECARIO)
- Documentos habilitantes del representante legal en caso de que el acreedor hipotecario sea una persona jurídica.
- Certificado de haber cumplido con las obligaciones pendientes con el acreedor (opcional)
Del Inmueble:
- Escritura o título mediante el cual se constituyó el gravamen hipotecario a fin de obtener la información necesaria del bien.
- Algunos registros de la propiedad de diferentes cantones solicitan certificado de gravámenes actualizado. Para la ciudad de Quito, este no es un requisito obligatorio.
- Cédula catastral (En Quito, es requisito para la inscripción en el Registro de la Propiedad)
1. Revisa la escritura de constitución de hipoteca:
- Verifica la descripción del bien constante en la escritura de constitución y asegúrate si también se constituyó una prohibición voluntaria de enajenar
2. Verifica la obligación:
- Asegúrate de que la obligación contraída este totalmente pagada y que conste en los registros del acreedor.
4. Prepara la minuta:
- Con la información del inmueble tomada directamente de la escritura de constitución de hipoteca, realiza la minuta. Asegúrate de transcribir la descripción exacta que se hizo constar en la escritura de constitución y abarcar todos los inmuebles gravados.
- Deja plena constancia de la voluntad del acreedor de cancelar la hipoteca y levantar la prohibición de enajenar que pesa sobre el bien.
5. Otorga la escritura:
- La escritura de cancelación de hipoteca se celebra ante Notario público. Una vez celebrada, asegúrate de que el notario entregue también el correspondiente oficio dirigido al registrador de la propiedad para que inscriba la cancelación del gravamen.
6. Inscribe:
- Presenta la escritura ante el Registro de la Propiedad correspondiente para perfeccionar la inscripción de la cancelación de hipoteca y sanear total o parcialmente el bien.
En resumen: Revisar → Verificar → Redactar → Escriturar → Inscribir
¿Cuanto cuesta hacer una cancelación de hipoteca?
El costo de una cancelación de hipoteca dependerá de la entidad o persona acreedora. Generalmente las entidades financieras establecen un costo de honorarios profesionales por la gestión de cancelación.
Las cancelaciones de hipoteca no están sujetas a liquidación de impuestos de ninguna clase.
GASTOS NOTARIALES:
- La tasa noratial corresponde a un valor fijo, salvo las excepciones que determina la ley para casos especiales como viviendas con finalidad social, ISSPOL, ISSFA, etcétera.
La ley también contempla exoneraciones y descuentos para casos de cancelaciones de hipotecas en las que el o los titulares del bien fueren adultos mayores (no procede en el caso de que la titularidad sea compartida con alguien que no es adulta mayor); así mismo para personas con discapacidad superior a 30%.
Esto puedes verificarlo en la Resolución 216-2017 del Pleno del Consejo de la Judicatura
A estos valores se suma, cuando corresponda, la certificación de documentos habilitantes y para algunos casos, la prestación del servicio notarial fuera del despacho.
INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
- En la ciudad de Quito, el arancel de inscripción de una cancelación de hipoteca al 2026 es de 5.00 USD por predio cancelado.
- Las tasas en otros cantones podrán variar de acuerdo a políticas de cada registro.
El pago de la obligación no elimina por sí solo el gravamen. Debe formalizarse la cancelación mediante escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
No basta con la declaración del propietario de que la deuda está pagada. Debe acreditarse la terminación de la obligación y contar con la intervención correspondiente del acreedor.
Debe comparecer la persona facultada para representar a la institución y otorgar la cancelación.
Generalmente, cuando el acreedor es una entidad financiera, esta suele conservar en sus archivos la escritura de constitución. Caso contrario, se puede acudir a la Notaria donde se constituyó el gravamen y solicitar una copia certificada de archivo.
La cancelación se limita únicamente a los gravámenes constantes en su escritura de constitución. En el caso de que el gravamen pese sobre diferentes unidades y acreedor y deudor sean los mismos, existe la posibilidad de realizar levantamientos parciales.
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