CÓMO REALIZAR UNA PROMESA DE COMPRAVENTA
Guía práctica para preparar y realizar una promesa de compraventa de inmueble en Ecuador.
Última actualización: agosto 2026 – Tiempo de lectura: 7 min.
Principalmente, necesitarás los siguientes requisitos:
De las partes:
- Cédula y certificado de votación o pasaporte para el caso de extranjeros
- Cuando sea necesario, información del estado civil (disolución de la sociedad conyugal, capitulaciones, etc.)
- Poder especial o general si alguna de las partes actúa mediante apoderado
- Para personas jurídicas, habilitantes del representante legal
- Acta de junta en el caso de que la persona jurídica sea el promitente vendedor (para promesas no es obligatorio, pero dependerá de la notaría donde realices el trámite)
Del Inmueble:
- Escritura o título mediante el cual el promitente vendedor adquirió el inmueble.
- Certificado de gravámenes actualizado, en caso de no adjuntar por común acuerdo, se deberá plasmar esto en la minuta y escritura.
- Documentación catastral y municipal que corresponda.
- Documentación relacionada con propiedad horizontal, cuando corresponda.
- Documentos adicionales cuando exista copropiedad, hipoteca, sucesión u otra situación especial.
1. Revisa el inmueble:
- Verifica el propietario, el certificado de gravámenes y la descripción del inmueble, principalmente hipotecas o limitaciones al dominio
2. Define las condiciones de la promesa de compraventa:
- Confirma las partes, el inmueble, el precio, la forma de pago y para la futura compraventa. Identifica cualquier situación especial, como saneamientos que se realicen previo a la firma definitiva, o si no se va a adjuntar certificado de gravámenes a la escritura de promesa, y plasmarlo dentro de la misma.
3. Establece claramente el plazo:
- Determina clara y expresamente el plazo para la firma de la escritura definitiva, de preferencia establece una fecha exacta, a fin de que, en caso de incumplimiento, poder determinar la mora. Brinda la opción de una prorroga de común acuerdo.
4. Define el incumplimiento:
- Establece la penalidad y las consecuencias que tendrá el incumplimiento de los acuerdos. Determina detalladamente que es lo que se considerará incumplimiento por cada una de las partes a fin de evitar ambigüedades, por ejemplo:
“Se considerará configurado el incumplimiento por parte de la promitente compradora, la falta de pago de una o más cuotas establecidas en la cláusula de pago.“
5. Otorga la escritura:
- La promesa de compraventa se formaliza mediante escritura pública ante notario. Revisa los datos antes de firmar.
En resumen: Revisar → Definir condiciones → Establecer plazo → Prever incumplimientos → Otorgar la escritura
¿Cuanto cuesta hacer una promesa de compraventa?
El costo de una promesa de compraventa depende del valor de compra del inmueble, para el cobro de tasas notariales, generalmente no se toma en cuenta el avalúo municipal del bien. Tampoco es necesario liquidar o pagar impuestos al momento de su suscripción.
Dependiendo el cantón donde se encuentre el bien, no se necesita su inscripción en el Registro de la Propiedad.
GASTOS NOTARIALES:
- Generalmente, el cobro se realiza únicamente por el valor contractual de la compraventa definitiva, y se rige a las tarifas fijadas por el Consejo de la Judicatura:
A estos valores se suma, cuando corresponda, la certificación de documentos habilitantes y otros servicios notariales.
Revisa el certificado de gravámenes para comprobar la hipoteca, su acreedor y su estado.
- Si a la firma de la promesa de compraventa pesa hipoteca o limitación al dominio, clarifica este detalle dentro de la promesa, plasma expresamente su aceptación y específica las condiciones para su saneamiento y plazo para hacerlo.
Antes de firmar, debe quedar claro qué ocurrirá con el gravamen.
La promesa de compraventa debe identificar clara y exactamente la unidad que se venderá a futuro, de preferencia, delimitar áreas y linderos.
Si la unidad que se planea adquirir no está construida, asegúrate de adjuntar el plano del proyecto aprobado y de la unidad que se construirá.
Deja establecido la cantidad exacta de lo que se entrega, la forma de pago y la fecha de pago.
Relaciona este rubro con la penalidad en caso de incumplimiento, planteando que deberá ser reembolsado integramente o sus diferencias en caso de descuentos.
Establece una penalidad clara y especifica para el caso de incumplimiento y las condiciones exactas que deben darse para que este se configure. Para valores entregados, configura forma y plazo de devolución o descuentos cuando corresponda
En caso de incumplimiento, deberás realizar un requerimiento notarial previo a la demanda civil.
Establece expresamente cuando se entregará el inmueble y bajo qué condiciones. Por lo general se entrega a la firma de la escritura definitiva, sin embargo, puede entregarse la posesión a la firma de la promesa de compraventa.
Cualquier documentación faltante, errores por corregir, gravámenes por levantar, entre otras condiciones, deberán constar expresamente escritas en la promesa. Asegúrate de plasmarlas y redactar plazos para su rectificación o saneamiento.
Relaciona estos particulares con la cláusula penal.
No. La promesa establece el compromiso y las condiciones para celebrar posteriormente la compraventa definitiva
Debe identificar el inmueble y establecer claramente las condiciones, precio, forma de pago y plazo de la futura compraventa.
Sí. Debe quedar definido cuándo se celebrará la compraventa definitiva y, si corresponde, cómo podrá prorrogarse.
Sí, pero la promesa debe establecer claramente el valor entregado, la forma de pago y su tratamiento en caso de incumplimiento.
Sí. Debes analizar si lo que deseas hacer constituye una escritura aclaratoria, modificatoria, ampliatoria, rectificatoria, entre otras, para cambiar determinadas condiciones de una promesa previamente otorgada.
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