¿CÓMO HACER UNA COMPRAVENTA DERECHOS Y ACCIONES?
Guía práctica para preparar y realizar una compraventa en derechos y acciones en Ecuador.
Última actualización: agosto 2026 – Tiempo de lectura: 7 min.
Principalmente, necesitarás los siguientes requisitos:
De las partes:
- Cédula y certificado de votación o pasaporte para el caso de extranjeros
- Cuando sea necesario, información del estado civil (disolución de la sociedad conyugal, capitulaciones, etc.)
- Poder especial o general si alguna de las partes actúa mediante apoderado
- Para personas jurídicas, habilitantes del representante legal y, cuando corresponda, acta de junta.
- Documentos adicionales cuando intervengan menores, sucesiones u otras situaciones que requieran representación.
Del Inmueble:
- Escritura o título mediante el cual el propietario adquirió los derechos y acciones del inmueble. En el caso de herederos, deben haber celebrado e inscrito la posesión efectiva.
- Certificado de gravámenes actualizado.
- Documentación catastral y municipal que corresponda.
- Documentación relacionada con propiedad horizontal, cuando corresponda.
- Documentos adicionales cuando exista copropiedad, hipoteca, sucesión u otra situación especial.
1. Revisa los derechos y acciones fincados en el inmueble:
- Verifica el propietario, el certificado de gravámenes y el porcentaje de derechos y acciones que le corresponden al vendedor, deben estar claramente establecidos.
2. Define qué derecho se transfiere:
- Determina claramente el porcentaje de derechos y acciones que se vende, el precio, la forma de pago y las condiciones de la compraventa.
3. Identifica el origen de los derechos y acciones:
- Comprueba cómo adquirió el vendedor su porcentaje: compraventa, donación, herencia u otra forma de adquisición.
4. Define correctamente la participación:
- La minuta y escritura deben expresar el porcentaje de derechos y acciones que se transfieren, sin asignarlo a metros cuadrados o una parte física, los derechos y acciones no son cuerpo cierto.
5. Declara, liquida y paga impuestos:
- Declara y cancela los impuestos por transferencia de dominio, como utilidad, alcabala y prefectura. En cantones como Quito, esto se realiza en línea a través de la página municipal, en otros cantones, el trámite es presencial
6. Prepara la minuta:
- Con la informacion revisada, prepara la minuta que servirá de base para la escritura. Para casos sencillos, utiliza el modelo gratuito, que se encuentra en la barra lateral.
- En el caso de derechos y acciones, debes evitar mencionar que se transfieren X metros correspondientes a X porcentajes, debido a que no es cuerpo cierto.
6. Otorga la escritura e inscribe:
- La compraventa de derechos y acciones se formaliza mediante escritura pública ante notario. Posterior a su celebración, inscríbela en el Registro de la Propiedad
En resumen: Revisar → Determinar el porcentaje → Liquidar → Redactar → Escritura → Inscribir
¿Cuanto cuesta hacer una compraventa de derechos y acciones?
El costo de una compraventa de derechos y acciones depende del valor del inmueble y del precio acordado por las partes. Estos siempre deben ser proporcionales al porcentaje de derechos y acciones que se transfieren.
ALCABALA:
- 1 % sobre el mayor valor entre el precio y el avalúo municipal, proporcional a los derechos y acciones que se transfieren.
- Si la transferencia se realiza dentro de los 3 años posteriores a la adquisición, puede aplicarse una rebaja del 40 % en el primer año, 30 % en el segundo y 20 % en el tercero
UTILIDAD:
- Dentro de Quito, por la ordenanza 338, se aplican tarifas del 10 %, 1 %, 0,5 % o 4 %, según el tipo de transferencia. Además, existe un descuento del 5 % por cada año transcurrido desde la adquisición, hasta un máximo de 20 años, pudiendo llegar al 100 %. En los demás GAD se aplica la tarifa general del 10%
- Para la declaración del impuesto a la utilidad, en el caso de derechos y acciones hereditarios, para fines tributarios el costo de adquisición se considera 0, por cuanto casi siempre genera utilidad.
CALCULA LOS VALORES
Si te encuentras en la ciudad de Quito, nuestra calculadora permite estimar los valores de alcabala y utilidad para tus proformas de gastos.
GASTOS NOTARIALES:
- Se calculan sobre el mayor valor entre el precio y el avalúo municipal, conforme a las tarifas fijadas por el Consejo de la Judicatura:
A estos valores se suma, cuando corresponda, la certificación de documentos habilitantes y otros servicios notariales.
INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
- Para Quito, puedes utilizar nuestra calculadora para estimar de forma referencial el costo de inscripción de tu escritura.
Para el calculo de costos o precios, el Registro de la Propiedad del cantón Quito, toma en cuenta la siguiente tabla:
Si una persona es propietaria de un porcentaje del inmueble, puede transferir sus derechos en la proporción que corresponda.
Cuando los derechos provienen de una sucesión, debe acreditarse el origen hereditario mediante la posesión efectiva o el testamento, según corresponda
Si el porcentaje corresponde a una cuota hereditaria, debe identificarse la sucesión de la que provienen esos derechos.
No debe identificarse el porcentaje con una parte física determinada del inmueble, porque los derechos y acciones no representan un cuerpo cierto.
Si existen varios copropietarios, debe identificarse claramente qué porcentaje pertenece al vendedor y cuál es el porcentaje que efectivamente se transfiere.
Puede transferir únicamente el porcentaje del que sea titular, sin afectar los derechos que correspondan a los demás propietarios.
La existencia de hipotecas, prohibiciones, embargos u otras limitaciones debe revisarse antes de estructurar la transferencia. Si el gravamen es de carácter personal (prohibición de enajenar por coactiva, orden judicial, etc.) y no afecta al propietario que desea vender sus derechos y acciones, la compraventa se puede realizar sin problema.
Es la participación o cuota que una persona tiene sobre un inmueble en conjunto, expresada normalmente como un porcentaje.
Sí. La transferencia puede realizarse respecto del porcentaje de derechos que corresponda al vendedor.
No. El porcentaje representa una participación sobre el inmueble y no una porción física específica.
No. En la compraventa completa se transfiere el dominio del inmueble; en derechos y acciones se transfiere únicamente una participación sobre este.
Sí, siempre que se pueda acreditar el origen y la participación que corresponde al vendedor dentro de la sucesión.
Debe acreditarse la sucesión correspondiente, mediante la posesión efectiva o el testamento, según el caso.
Sí, siempre que la transferencia corresponda a una parte de los derechos de los que efectivamente es titular el vendedor.
Principalmente sí. La diferencia está en identificar correctamente el porcentaje de derechos que se transfiere y, cuando corresponda, su origen hereditario.
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