CÓMO REALIZAR UNA DONACIÓN CON RESERVA Y/O CONDICIÓN
Guía práctica para realizar una donación de inmueble con condición o reserva de usufructo en Ecuador.
Última actualización: agosto 2026 – Tiempo de lectura: 7 min.
Principalmente, necesitarás los siguientes requisitos:
De las partes:
- Cédula y certificado de votación o pasaporte para el caso de extranjeros
- Cuando sea necesario, información del estado civil, incluyendo disolución de la sociedad conyugal, capitulaciones matrimoniales u otra documentación que corresponda.
- Poder especial o general si alguna de las partes actúa mediante apoderado
- Para personas jurídicas, documentos que acrediten la representación legal.
- Acta de junta en caso de que el donante sea una persona juridica.
- Dos testigos que no sean familiares con su respectiva cédula y certificado de votación.
Del inmueble:
- Escritura o título mediante el cual el donante adquirió el inmueble.
- Certificado de gravámenes actualizado.
- Documentación catastral y municipal correspondiente.
- Documentación relacionada con propiedad horizontal, cuando corresponda.
- Documentos adicionales cuando exista copropiedad, hipoteca, sucesión u otra situación especial.
De la donación:
- Condición que se incorporará al acto, cuando corresponda.
- Determinación del usufructo que se reserva el donante, cuando corresponda.
- Acta de insinuación de donación.
1. Revisar la situación del inmueble
- Primero se debe verificar que el donante sea titular del inmueble y que la información catastral y municipal sea consistente.
- También debe revisarse la existencia de gravámenes, copropietarios, derechos de terceros o cualquier circunstancia que pueda afectar la donación.
2. Determinar cómo se realizará la donación
Para este tipo de donación, debe definirse si se realizará:
- Donación con reserva de usufructo: se transfiere la nuda propiedad al donatario y el donante conserva el usufructo.
- Donación bajo condición: se transfiere el bien incorporando una condición determinada, cuyo cumplimiento producirá los efectos previstos en la escritura.
3. Determinar la condición o reserva
La condición debe quedar redactada de manera clara y ser compatible con la ley.
Por ejemplo, Un padre dona un inmueble a su hijo con la condicion de que este obtenga un título universitario..
En cambio, en la donación con reserva de usufructo, debe quedar claramente establecido que el donante conserva el derecho de usar y gozar del inmueble mientras subsista el usufructo, este último puede ser vitalicio o temporal. Si no se establece un plazo determinado de duración del usufructo, este se entenderá que es vitalicio.
4. Realizar la insinuación cuando corresponda
- Si la cuantía de la donación supera los 800.00 USD, la insinuación de donación es obligatoria.
5. Liquidar las obligaciones tributarias
- La donación de un inmueble constituye una transferencia gratuita y pero genera obligaciones relacionadas con el Impuesto a la Renta sobre ingresos provenientes de herencias, legados y donaciones. El SRI señala que este impuesto grava el incremento patrimonial proveniente de donaciones y otros actos de adquisición gratuita.
- Cuando existe reserva de usufructo, para efectos tributarios se debe considerar la valoración correspondiente a la nuda propiedad y al usufructo.
- Como referencia para la liquidación tributaria indicada para este tipo de operación: Nuda propiedad: 40 % Usufructo: 60 % Por ejemplo, si el valor considerado para la transferencia es de USD 100.000, la nuda propiedad se valoraría en USD 40.000 y el usufructo en USD 60.000 para este efecto.
6. Redactar la escritura
La escritura debe identificar correctamente:
- El inmueble.
- El donante.
- El donatario.
- La voluntad de donar.
- La aceptación del donatario.
- La condición, si existe.
- La reserva de usufructo, si corresponde.
- El valor y la cuantía.
- Las obligaciones y derechos que correspondan a cada parte.
7. Firmar e inscribir
Una vez revisada la escritura, se procede a firmarla y cumplidas las obligaciones tributarias, como el impuesto a la donación, se realiza su inscripción en el Registro de la Propiedad.
¿Cuanto cuesta hacer una Doncación con Reserva y/o Condición?
Los costos dependerán principalmente del valor del inmueble, de la naturaleza de la donación y de si existe reserva de usufructo o alguna condición especial. En el caso de reserva de usufructo, el valor a considerar es del 40% del avalúo del inmueble.
En caso de reserva de usufructo
La valoración para efectos tributarios se distribuye entre:
40 % → nuda propiedad
60 % → usufructo
La distribución anterior corresponde a la valoración utilizada para efectos tributarios y para la donación, este será el valor correspondiente a la cuantía dentro de la escritura.
El SRI actualmente contempla el impuesto sobre el incremento patrimonial proveniente de donaciones y establece que la declaración y pago, cuando corresponda, es requisito previo para la culminación de la transferencia o registro.
Respecto a los valores de alcabalas e impuesto de utilidad, se sujeta a la misma explicación que encontrarás en nuestra seccion
TASA NOTARIAL
El valor considerado para el cobro de la tarifa notarial en caso de donaciones con reserva de usufructo será el 40% del avalúo total del bien. Este valor también debe ser considerado para la liquidación de impuestos de utilidad y alcabalas.
A estos valores se suma, cuando corresponda, la certificación de documentos habilitantes y otros servicios notariales.
INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:
Si estas en Quito, podrás calcular la tarifa de inscripción usando nuestra calculadora:
El donante transfiere la nuda propiedad al donatario, pero conserva para sí el usufructo, este puede ser vitalicio o temporal. De esta manera, el donante mantiene el derecho de uso y goce del inmueble mientras subsista el usufructo.
La donación puede establecer condiciones relacionadas con el uso, disposición o cumplimiento de determinadas obligaciones por parte del donatario.
Algunos ejemplos son:
- No enajenar: impedir la venta o transferencia del bien durante un período determinado.
- Uso específico: destinar el bien a una finalidad determinada.
- Cumplimiento de una obligación: sujetar la donación al cumplimiento de una obligación concreta.
- Condición resolutoria: establecer que, si ocurre un hecho determinado, la donación pueda quedar sin efecto.
La condición debe ser clara, jurídicamente válida y constar expresamente en la escritura.
La reserva de usufructo permite que el donante conserve el derecho de uso y goce del inmueble, aunque la nuda propiedad haya sido transferida al donatario.
Puede establecerse una condición de no enajenar, señalando que el donatario deberá destinar el inmueble a su propio uso y no podrá venderlo o transferirlo durante el período establecido, siempre que la condición sea jurídicamente válida y quede claramente incorporada en la escritura.
En la donación con condición, el donante incorpora una condición específica al acto.
En la reserva de usufructo, el donante transfiere la nuda propiedad pero conserva el usufructo del inmueble.
El donatario adquiere la nuda propiedad, mientras que el donante conserva el usufructo.
Sí. Si se reserva el usufructo, conserva el derecho de uso y goce del inmueble conforme a los términos del usufructo.
Para efectos de la valoración tributaria que estamos utilizando en esta guía, la nuda propiedad corresponde al 40 % y el usufructo al 60 %
No necesariamente. Esos porcentajes corresponden a la valoración utilizada para efectos tributarios. El valor contractual debe determinarse conforme al acuerdo de las partes y a las reglas tributarias aplicables.
Puede establecerse una condición relacionada con la disposición del inmueble, pero debe analizarse su validez y redactarse conforme a las reglas del Código Civil. Las donaciones bajo condición deben expresar claramente la condición en el instrumento.
Puede plantearse una condición vinculada a la mayoría de edad, pero debe revisarse cuidadosamente cómo se redacta, qué efecto jurídico se pretende producir y si la restricción es válida en el caso concreto.
La donación de un inmueble puede generar obligaciones tributarias por el incremento patrimonial derivado de la adquisición gratuita. El tratamiento tributario debe determinarse según el valor, las partes y las circunstancias de la operación.
En principio, la nuda propiedad es el derecho que adquiere el donatario, pero cualquier transferencia posterior debe respetar los derechos que correspondan al usufructuario y las condiciones válidamente establecidas en el título.
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